Administrowanie nieruchomościami po wyroku NSA: balkony, garaż i odpowiedzialność wspólnoty
Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (II OSK 959/23) dotyczący remontu balkonów i usunięcia przecieków w garażu podziemnym we wrocławskim zespole bloków wielorodzinnych porządkuje jedną z najbardziej konfliktogennych sfer życia wspólnot mieszkaniowych. Sąd wprost odpowiedział na pytanie, kiedy za kosztowny remont balkonów i garażu odpowiada wspólnota, a kiedy właściciele poszczególnych lokali. W praktyce to także bardzo wyraźny sygnał, jak rozumieć dziś profesjonalne administrowanie nieruchomościami.
Balkon „pomiędzy” lokalem a częścią wspólną
Spór, który ostatecznie trafił przed NSA, rozpoczął się od działań powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Kontrola w jednym z wrocławskich kompleksów mieszkaniowych wykazała poważne nieprawidłowości: odspojone i grożące odpadnięciem płytki na pionowych płaszczyznach balkonów i tarasów, nieszczelności konstrukcji ścian i stropu garażu podziemnego, uszkodzoną izolację przeciwwodną, pęknięcia posadzki oraz zagrzybienie. Inspektor nakazał przeprowadzenie kompleksowego remontu, w części z rygorem natychmiastowej wykonalności, jako adresata wskazując wspólnotę mieszkaniową.
Ta próbowała się bronić argumentem, że pionowe warstwy wykończeniowe balkonów nie powinny być traktowane jako element nieruchomości wspólnej, a garaż – jako odrębny lokal – pozostaje poza zakresem jej odpowiedzialności. W istocie chodziło nie tylko o interpretację przepisów, ale o odpowiedź na pytanie, kto sfinansuje kosztowny remont: wszyscy właściciele poprzez fundusz remontowy i koszty zarządu, czy wyłącznie właściciele lokali z balkonami i miejscami postojowymi w garażu.
Zarówno wojewódzki inspektor, jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu nie podzielili tej argumentacji. WSA przypomniał, że zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomością wspólną jest wszystko, co nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Analizując status balkonów i tarasów, sąd sięgnął do utrwalonej linii orzeczniczej: inaczej należy traktować te elementy, które mają znaczenie wyłącznie dla właściciela lokalu, inaczej te, które pełnią funkcję konstrukcyjną, wpływają na bezpieczeństwo użytkowania budynku i wizualnie tworzą jego elewację.
W rozpatrywanej sprawie balkony i tarasy zlokalizowane na poszczególnych kondygnacjach były jednocześnie stropo-dachami dla lokali położonych niżej. Z tego względu, mimo że służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych konkretnych właścicieli, ich istota pozostaje ściśle związana z substancją budynku jako całości. To przesądziło, że w zakresie konstrukcji, izolacji i elewacyjnych warstw wykończeniowych należy je kwalifikować jako części wspólne.
Balkony, izolacje, garaż – co jest wspólne, a co prywatne
NSA, podtrzymując rozstrzygnięcie sądu I instancji, szerzej opisał „dwoistą naturę” balkonów i tarasów. Z jednej strony są one powiązane z konkretnymi lokalami i pozostają w wyłącznym faktycznym władaniu ich właścicieli. Z drugiej – jako element architektonicznej bryły budynku, trwale połączony z konstrukcją i narażony na działanie czynników atmosferycznych – współtworzą nieruchomość wspólną.
Sąd wskazał, że do części wspólnych można zaliczyć nie tylko samą płytę balkonową, ale także warstwy zabezpieczające i izolacyjne, jeżeli ich podstawowym zadaniem jest ochrona elementów konstrukcyjnych i ścian zewnętrznych budynku. W tym ujęciu ich remont nie jest „indywidualnym ulepszeniem” balkonu, lecz koniecznym działaniem służącym utrzymaniu budynku w stanie zdatnym do użytku. To klasyczny obszar, w którym ujawnia się zakres i odpowiedzialność, jakie niesie ze sobą administrowanie nieruchomościami.
Odmiennie oceniono jedynie wykończenie poziomych powierzchni użytkowych, a więc posadzki na balkonach i tarasach. W tym zakresie sąd przyznał rację organom nadzoru, które uznały, że warstwy wykończeniowe posadzki, służące wyłącznie wygodzie właściciela korzystającego z balkonu, obciążają już konkretny lokal.
Jeszcze szersze znaczenie dla praktyki zarządzania budynkami ma fragment orzeczenia dotyczący garażu podziemnego. Wspólnota przekonywała, że jako samodzielny lokal garażowy pozostaje on poza zakresem jej odpowiedzialności, a w konsekwencji za usunięcie nieszczelności konstrukcji, naprawę izolacji przeciwwodnej czy likwidację zagrzybienia powinni odpowiadać wyłącznie właściciele miejsc postojowych. NSA odrzucił takie podejście. Podkreślił, że w sytuacji, w której elementy garażu – ściany, strop, posadzka, izolacje i instalacje – oddziałują na stan techniczny całego budynku, nie można traktować ich w oderwaniu od nieruchomości wspólnej. Remont wymagany dla zachowania substancji budynku jako całości jest remontem części wspólnych, a nie wyłącznie „wnętrza” odrębnego lokalu.
Koszty zarządu i odpowiedzialność wspólnoty
NSA jednoznacznie powiązał wydatki na remont konstrukcyjnych elementów balkonów i garażu z kategorią kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W praktyce oznacza to, że obowiązek ich ponoszenia spoczywa na wszystkich właścicielach lokali – proporcjonalnie do udziałów – a nie tylko na grupie korzystającej z balkonów czy miejsc postojowych.
Sąd zwrócił przy tym uwagę na jeszcze jeden ważny aspekt. Odspojone płytki na pionowych powierzchniach balkonów stwarzały realne zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz mienia. Nieprawidłowości w garażu – w tym nieszczelności konstrukcji i zagrzybienie – również wpływały na bezpieczeństwo użytkowania budynku. W sytuacji wyrządzenia szkody, wynikającej z zaniedbania w utrzymaniu części wspólnych, odpowiedzialność ponosi wspólnota jako całość. Z perspektywy nadzoru budowlanego i sądów to właśnie ona jest adresatem obowiązków związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa.
Taka optyka bardzo wyraźnie pokazuje, że administrowanie nieruchomościami nie może ograniczać się do księgowego liczenia zaliczek i bieżącej obsługi zgłoszeń mieszkańców. To również obowiązek realnego wykonywania zaleceń pokontrolnych, planowania i realizacji remontów oraz reagowania na sytuacje, w których stan techniczny elementów budynku może stwarzać zagrożenie.
Funkcjonalne podejście do części wspólnych
Jednym z kluczowych wątków uzasadnienia wyroku jest zaakcentowanie funkcjonalnego charakteru kategorii „części wspólnych”. NSA podkreślił, że status prawny konkretnego elementu budynku zależy od okoliczności – w szczególności od tego, czy służy on wyłącznie zaspokajaniu potrzeb jednego właściciela, czy też wpływa na bezpieczeństwo i użytkowanie całego obiektu.
W omawianej sprawie remont balkonów i garażu był wymagany nie po to, by podnieść komfort pojedynczych mieszkańców, lecz po to, by utrzymać substancję budynku w stanie zdatnym do użytku. Stąd jednoznaczny wniosek, że decyzja nakazująca wykonanie robót słusznie została skierowana do wspólnoty mieszkaniowej.
Takie funkcjonalne podejście komplikuje pozornie prosty podział „to jest moje, to jest wspólnoty”, ale dobrze oddaje realia współczesnych, złożonych konstrukcyjnie budynków. Dla zarządów i administratorów oznacza to konieczność każdorazowej analizy, z jakim elementem mamy do czynienia, zamiast automatycznego odsyłania właścicieli do finansowania remontów we własnym zakresie.
Co ten wyrok oznacza dla praktyki administrowania nieruchomościami
Konsekwencje wyroku NSA wykraczają poza konkretny wrocławski kompleks. Wspólnoty w całej Polsce, a zwłaszcza profesjonaliści zajmujący się administrowaniem nieruchomościami, muszą liczyć się z tym, że:
organy nadzoru budowlanego będą konsekwentnie adresować decyzje nakazujące usunięcie zagrożeń technicznych do wspólnot, jeżeli problem dotyczy elementów mających znaczenie dla bezpieczeństwa całego budynku, nawet gdy położone są w obrębie odrębnych lokali;
sądy będą skłonne zaliczać do części wspólnych nie tylko „oczywiste” elementy konstrukcji, ale również warstwy zabezpieczające i izolacyjne, jeśli chronią one substancję budynku;
rażące naruszenia zaleceń z okresowych kontroli (niewykonywanie wskazanych robót przez lata) mogą uzasadniać wydawanie decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności, a tym samym gwałtowne obciążenie wspólnoty znacznymi kosztami.
Z perspektywy właścicieli lokali wyrok porządkuje odpowiedzialność i ogranicza ryzyko, że w razie poważniejszych remontów konstrukcyjnych zostaną pozostawieni sami sobie. Dla zarządów oznacza jednak konieczność bardziej świadomej polityki remontowej i finansowej, w tym realnego planowania funduszu remontowego z uwzględnieniem balkonów, tarasów i garażu jako newralgicznych elementów konstrukcji budynku.
Administrowanie nieruchomościami – coraz bardziej wymagający zawód
Opisany wyrok dobrze pokazuje, jak bardzo skomplikowało się w ostatnich latach administrowanie nieruchomościami. Administrator nie może już opierać się wyłącznie na intuicji i „utartych zwyczajach” wspólnoty, według których balkon „jest prywatny”, a garaż „to problem właścicieli miejsc”. Musi łączyć znajomość przepisów i orzecznictwa z praktycznym rozumieniem konstrukcji budynku, a do tego umieć przekładać tę wiedzę na decyzje finansowe i komunikację z właścicielami.
Szerzej o tym, jak wygląda profesjonalne zarządzanie budynkiem z perspektywy obowiązków prawnych, technicznych i organizacyjnych, można przeczytać w tekście poświęconym temu zagadnieniu: na czym polega administrowanie nieruchomościami. Naturalną konsekwencją rosnącej złożoności przepisów i odpowiedzialności jest również powrót do licencjonowania zarządców – temu wątkowi poświęcony jest artykuł dlaczego przywrócenie licencji zarządcy nieruchomości to decyzja, której rynek potrzebował od lat.
Oba teksty razem pokazują, że współczesne administrowanie to nie „dopilnowanie sprzątania klatki”, ale pełnoprawny, wyspecjalizowany zawód wymagający formalnych kwalifikacji.
Wyrok II OSK 959/23 przypomina w istocie rzecz oczywistą: wspólnota mieszkaniowa nie jest luźnym zbiorem właścicieli, lecz formą współwłasności przymusowej, w której korzyści i ryzyka dzielone są solidarnie. Tam, gdzie w grę wchodzi bezpieczeństwo konstrukcji, nie ma miejsca na przerzucanie odpowiedzialności na pojedynczych mieszkańców. A tam, gdzie stawką są dziesiątki lub setki tysięcy złotych, tym większe znaczenie ma profesjonalne, oparte na wiedzy i doświadczeniu administrowanie nieruchomościami.