Granice nieruchomości wspólnej – między literą prawa a praktyką zarządczą
Debata o „granicach nieruchomości wspólnej” wraca jak bumerang wszędzie tam, gdzie styka się technika budynku, ekonomia wspólnoty i prawo administracyjne. W centrum sporu tkwi pozornie proste pytanie: czy właściciele lokali mogą – uchwałą – „narysować” przebieg tych granic tak, aby konsekwencje techniczne i finansowe przenieść na właścicieli poszczególnych lokali?
Odpowiedź przynosi wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 marca 2022 r. (II OSK 807/19): nie mogą i wcale nie chodzi o formalistykę – stawką jest realna odpowiedzialność za bezpieczeństwo obiektu i legalność działań wspólnoty.
Definicja ustawowa, nie uchwalona
Ustawa o własności lokali w art. 3 ust. 2 definiuje nieruchomość wspólną w sposób abstrakcyjny: to wszystko, co nie należy do poszczególnych lokali i służy do wspólnego użytku. Orzecznictwo administracyjne i cywilne od lat dopowiada tu kryterium funkcjonalne: status konkretnego elementu (stropów, pionów instalacyjnych, elewacji, części dachu, balkonów w danej koncepcji architektonicznej) zależy od jego roli w budynku i sposobu korzystania, a nie od tego, co o nim „powie” uchwała właścicieli.
Wyrok NSA z 30 marca 2022 r. brzmi kategorycznie: wspólnota nie ma ustawowej kompetencji, by w drodze uchwały „doprecyzować” pojęcie nieruchomości wspólnej i w ten sposób oddziaływać na rozstrzygnięcia organów. Uchwała, która wyłącza ze wspólnej substancji np. balkony, nie wiąże nadzoru budowlanego. Funkcja i konstrukcja wygrywają z wolą właścicieli.
Gdy prawo budowlane spotyka się z UWL
Na tym tle szczególnego znaczenia nabierają decyzje wydawane na podstawie art. 66 Prawa budowlanego (nakazy usunięcia nieprawidłowości zagrażających życiu, zdrowiu lub bezpieczeństwu mienia). Adresatem tych decyzji jest co do zasady właściciel lub zarządca obiektu (art. 61 P.b.). Jeżeli problem dotyczy elementu, który – według kryterium funkcjonalnego – należy do nieruchomości wspólnej, organ kieruje decyzję do wspólnoty, reprezentowanej przez zarząd. I zrobi to niezależnie od „wewnętrznej” uchwały redefiniującej zakres części wspólnych.
W praktyce oznacza to, że próby uchwałowego „przerzucania” ryzyk i obowiązków na pojedynczych właścicieli bywają nieskuteczne nie tylko wobec organów administracji, ale później również na sali sądowej. Po drugiej stronie sporu staje bowiem dokumentacja techniczna, przeznaczenie elementu i konstrukcyjna logika obiektu.
Balkon jako probierz sporów
Jednym z najbardziej problematycznych elementów budynku, których status prawny odsłania wszystkie słabości definicji ustawowych, pozostaje balkon. To właśnie na nim najczęściej „załamują się” praktyczne granice nieruchomości wspólnej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego od ponad dwóch dekad utrzymuje się pogląd, że kwalifikacja balkonu zależy nie od etykiety użytej w dokumentacji technicznej, lecz od jego funkcji i powiązania konstrukcyjnego z budynkiem.
W uchwale SN z 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08) podkreślono, że balkon nie jest kategorią jednorodną: może pełnić funkcję architektonicznego detalu elewacji, przestrzeni użytkowej powiązanej z lokalem, a nawet — w swoich poszczególnych warstwach — rolę mieszaną. Sąd Najwyższy uznał, że o tym, czy balkon stanowi część składową lokalu czy element nieruchomości wspólnej, decyduje nie jego nazwa, ale to, czy służy wyłącznie właścicielowi danego lokalu, czy też pozostaje funkcjonalnie związany z całą konstrukcją budynku.
SN wielokrotnie powtarzał tę zasadę, m.in. w postanowieniu z 19 maja 2004 r. (I CK 696/03) oraz w uchwale z 19 czerwca 2007 r. (III CZP 59/07), wskazując, że balkon jest strukturą złożoną:
- warstwa konstrukcyjna (płyta żelbetowa, podparcia, elementy nośne) ma charakter wspólny, bo wpływa na bezpieczeństwo, trwałość i estetykę całego budynku,
- natomiast warstwa użytkowa (okładziny, wykończenia, balustrady) może stanowić część składową lokalu i służyć wyłącznemu korzystaniu jego właściciela.
Ekonomia konsekwencji
Kwestia granic nieruchomości wspólnej ma wymierny skutek finansowy. Artykuły 12–13 UWL przypominają o ciężarach utrzymania i kosztach zarządu: jeżeli dany element jest wspólny, jego remonty i utrzymanie wchodzą do budżetu wspólnoty, a właściciele partycypują w kosztach według przypisanych udziałów. Próby „oszczędności” polegające na uchwałowym wyłączaniu elementów ze wspólnego reżimu prowadzą do iluzji porządku, ale w zetknięciu z organem nadzoru albo ubezpieczycielem tę iluzję bardzo szybko obnaża rzeczywistość techniczna.
Ekonomia ma jeszcze jeden wymiar: planowanie. Wspólnota, która realistycznie rozpoznaje status elementów wspólnych, inaczej projektuje fundusz remontowy, harmonogram przeglądów i politykę rezerw. Nie chodzi o „większy budżet z zasady”, lecz o budżet adekwatny do faktycznych obowiązków.
Granice, których nie narysujemy
Zarządy i administratorzy, szukając klarowności, często chcą uregulować sporne „granice” uchwałą. Ten odruch jest zrozumiały. Problem w tym, że uchwała nie może zastąpić definicji ustawowej ani orzecznictwa. Można – i trzeba – porządkować kwestie eksploatacyjne, dostęp do elementów, obowiązki informacyjne, standardy napraw czy tryb przeglądów. Nie można jednak „przekwalifikować” tego, co w świetle funkcji, konstrukcji i dokumentacji należy do wspólnego dobra.
Dlatego ciężar pracy przesuwa się na stronę rzetelnej dokumentacji (projekty, inwentaryzacje, ekspertyzy), precyzyjnej kwalifikacji technicznej i transparentnej komunikacji z właścicielami. To ona ogranicza liczbę sporów i zmniejsza ryzyko rozczarowań, gdy administracja publiczna przypomina, że arbitrem statusu jest prawo, a nie uchwała.
Miejsce właściciela w sporze
Są sytuacje, w których indywidualny właściciel uzyska przymiot strony w postępowaniu – gdy wykaże zindywidualizowany interes prawny (np. zagrożenie dla jego lokalu, życia lub zdrowia). To jednak wyjątek, nie reguła, i nie zmienia podstawowego porządku odpowiedzialności wynikającego z art. 61 i 66 Prawa budowlanego. Nawet w takich sprawach to funkcja elementu, a nie deklaracja z uchwały, przesądza o tym, kto ma obowiązek działać i ponosić koszty.
Zakończenie: prawo, technika, odpowiedzialność
„Granice nieruchomości wspólnej” nie są linią, którą da się narysować w protokole z zebrania. Wyznacza je ustawa, projekt i konstrukcja obiektu, a w razie wątpliwości – orzecznictwo. Wyrok NSA II OSK 807/19 jedynie dobitnie sformalizował to, co w praktyce zarządczej i tak od dawna obowiązuje: wspólnota nie może uchwałą zawężać zakresu części wspólnych, by uniknąć odpowiedzialności czy kosztów. Mądre zarządzanie zaczyna się od przyjęcia tej oczywistości, a następnie od pracy nad dokumentacją, planem finansowym i komunikacją z właścicielami.
Jeżeli interesuje Cię, jak te zasady przekładają się na budżet i rozliczenia, zobacz również analizę o tym, jak ustala się koszty zarządzania nieruchomością – to naturalny kontekst dla sporów o status elementów wspólnych.