Aby zrozumieć, dlaczego nie możesz swobodnie zdemontować kaloryfera, musimy sięgnąć do orzecznictwa. Kluczowa dla tego tematu jest Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r. (sygn. akt III CZP 36/97).
Sąd Najwyższy uznał, że instalacja centralnego ogrzewania jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Dlaczego? Ponieważ jest to jednolity układ obiegu czynnika grzewczego. To, jak mocno odkręcisz zawór w swoim salonie, wpływa na bilans cieplny całego budynku i działanie instalacji u sąsiadów.
Zgodnie z tą interpretacją, cała instalacja C.O. – w tym piony, zawory i same grzejniki znajdujące się w lokalach – stanowi część wspólną nieruchomości.
To rozróżnienie jest kluczowe, ponieważ precyzyjne określenie, gdzie kończy się własność prywatna, a zaczyna wspólna, decyduje o tym, kto finansuje naprawy. Więcej na temat zawiłości prawnych w tym zakresie przeczytasz w naszym artykule: Granice nieruchomości wspólnej – co naprawdę wynika z prawa i orzecznictwa?
Kto płaci za wymianę grzejnika? Dwa scenariusze
Fakt, że grzejnik jest częścią wspólną, nie oznacza, że wspólnota zawsze zapłaci za nowy model, który Ci się spodobał. W praktyce zarządzanie nieruchomościami wymaga rozróżnienia dwóch sytuacji:
1. Awaria techniczna lub zużycie (Płaci Wspólnota)
Jeśli grzejnik przecieka, jest skorodowany, zapowietrzony w sposób nieusuwalny lub po prostu stary i nieefektywny (co stwierdzi przegląd techniczny), jego naprawa lub wymiana obciąża Wspólnotę Mieszkaniową. Koszty pokrywane są zazwyczaj z funduszu remontowego lub kosztów eksploatacji bieżącej. Właściciel lokalu ma obowiązek udostępnić mieszkanie w celu usunięcia awarii.
2. Wymiana ze względów estetycznych (Płaci Właściciel)
Jeśli grzejnik jest sprawny, ale chcesz go wymienić, bo robisz remont i stary model nie pasuje do wystroju wnętrza, koszty ponosisz Ty. Musisz zakupić nowy grzejnik, opłacić hydraulika i ewentualne spuszczenie wody z pionu.
Uwaga! Nawet jeśli płacisz z własnej kieszeni, musisz uzyskać zgodę Zarządcy lub Zarządu Wspólnoty. Nie możesz samowolnie ingerować w część wspólną.
Dlaczego nie wolno wymieniać grzejnika „na własną rękę”?
Profesjonalne administrowanie nieruchomościami to przede wszystkim dbanie o bezpieczeństwo techniczne budynku. Samowolna wymiana grzejnika to jeden z najczęstszych błędów popełnianych przez mieszkańców. Dlaczego to groźne?
- Rozregulowanie hydrauliczne: Każdy grzejnik ma określoną moc grzewczą dobraną do kubatury pomieszczenia i parametrów całej sieci. Zamontowanie grzejnika o innej mocy lub o innym oporze przepływu może sprawić, że sąsiedzi w pionie będą mieli zimno, albo instalacja zacznie hałasować.
- Problemy z podzielnikami: Jeśli w bloku są podzielniki ciepła, wymiana grzejnika bez inwentaryzacji i ponownego opomiarowania sprawi, że rozliczenie ciepła będzie błędne (często na niekorzyść właściciela).
- Ryzyko zalania: Amatorski montaż bez spuszczenia wody z układu lub przy użyciu niewłaściwych materiałów to gotowy przepis na zalanie kilku pięter w dół.
Podsumowanie dla właścicieli
Jeżeli planujesz remont lub zauważyłeś wyciek przy kaloryferze:
- Zgłoś to do administratora – w FILARIO weryfikujemy status usterki.
- Pamiętaj, że w większości przypadków grzejnik to część wspólna i odpowiada za nią wspólnota (zgodnie z orzecznictwem SN).
- Jeśli wymieniasz grzejnik dla estetyki – przygotuj parametry techniczne nowego urządzenia i złóż wniosek o zgodę na wymianę.
Jako specjaliści od zarządzania nieruchomości wspólnot mieszkaniowych dbamy o to, by instalacje działały sprawnie, a podział kosztów był transparentny. Masz wątpliwości co do swojej instalacji? Skontaktuj się z nami.