W połowie stycznia 2026 r. opublikowano nowy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, wprowadzający fundamentalne zmiany w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych. Proponowane regulacje mają na celu nie tylko usprawnienie procesów decyzyjnych, ale też ostateczne rozstrzygnięcie sporów, które od dekad dzieliły prawników i zarządców.
Poniżej przedstawiamy analizę kluczowych obszarów, które ulegną zmianie, oraz ich praktyczne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości.
Balkony: Koniec odwiecznego sporu
Jedną z najbardziej wyczekiwanych zmian jest ustawowe doprecyzowanie statusu prawnego balkonów, loggii i tarasów. Do tej pory brak jasnej definicji prowadził do ciągłych konfliktów: czy odpadający tynk na balkonie to problem właściciela mieszkania, czy wspólnoty?
Istota zmiany:
Nowe przepisy jednoznacznie włączają elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów do definicji nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że za remonty płyty balkonowej, izolacji czy konstrukcji nośnej odpowiadać będzie wspólnota mieszkaniowa. Właściciel lokalu będzie ponosił koszty związane jedynie z warstwą wykończeniową (np. płytki) oraz elementami służącymi wyłącznie jego potrzebom.
Wyższe opłaty także dla lokali mieszkalnych
Dotychczas ustawa pozwalała na zwiększenie obciążenia finansowego (zaliczek) jedynie dla właścicieli lokali użytkowych, jeśli sposób korzystania z nich generował wyższe koszty.
Istota zmiany:
Projekt rozszerza tę możliwość na wszystkie lokale, w tym mieszkalne. Jeśli sposób korzystania z mieszkania uzasadnia wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, wspólnota będzie mogła uchwalić wyższą zaliczkę dla takiego właściciela. Przepis ten jest wymierzony głównie w tzw. „dobokwatery”, które często powodują ponadnormatywne zużycie wind, klatek schodowych, obciążając portfele stałych mieszkańców. Więcej o problematyce uciążliwych lokali pisaliśmy w artykule: najem krótkoterminowy we wspólnocie mieszkaniowej.
Fundusz Remontowy wprost w ustawie
Choć większość wspólnot posiada fundusz remontowy, jego istnienie opierało się dotychczas na orzecznictwie sądowym i zwyczaju, a nie na bezpośrednim zapisie w ustawie o własności lokali.
Istota zmiany:
Nowelizacja formalizuje tę kwestię. W katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd (wymagających uchwały) dodano wprost „utworzenie funduszu remontowego lub innego funduszu celowego”. Kończy to dyskusje prawne nad podstawą gromadzenia środków na przyszłe inwestycje i daje zarządcom silniejszy mandat do egzekwowania wpłat na ten cel.
Usprawnienie dochodzenia roszczeń z rękojmi
Systemowe uregulowanie kwestii wad nieruchomości wspólnej to kolejna rewolucja. Dotychczasowa praktyka sądowa często wymagała skomplikowanej procedury cesji (przelewu) uprawnień z poszczególnych właścicieli na wspólnotę.
Istota zmiany:
Nowe przepisy wprost wyposażają wspólnotę mieszkaniową w uprawnienie do dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady części wspólnych. Wspólnota zyska legitymację do działania jako samodzielny podmiot, niezależnie od indywidualnych umów właścicieli. Oznacza to znacznie szybszą ścieżkę do egzekwowania napraw usterek budowlanych.
Walka z „patodeweloperką” (budynki zamieszkania zbiorowego)
Rynek zalała fala tzw. mikrokawalerek sprzedawanych w budynkach, które formalnie są hotelami, akademikami lub sanatoriami (tzw. budynki zamieszkania zbiorowego), a nie blokami mieszkalnymi.
Istota zmiany:
Projekt wprowadza ograniczenia w wyodrębnianiu samodzielnych lokali w takich budynkach. Gmina (rada gminy) zyska prawo do określania zasad wyodrębniania własności w budynkach zamieszkania zbiorowego. Ma to zapobiec sytuacjom, w których inwestorzy omijają normy budowlane dla mieszkań, sprzedając lokale użytkowe jako mieszkalne, bez zapewnienia odpowiedniej infrastruktury.
Dłuższy termin na zebranie roczne = lepsza analiza dla mieszkańców
Dotychczasowy kalendarz ustawowy (zebrania do 31 marca) wymuszał ogromną kumulację spotkań w bardzo krótkim czasie. Dla właścicieli posiadających kilka nieruchomości lub po prostu zapracowanych, uczestnictwo w wielu zebraniach w marcu bywało kłopotliwe.
Istota zmiany:
Projekt przesuwa termin zwoływania zebrań do końca kwietnia każdego roku. To zmiana prokliencka. Rozłożenie zebrań w dłuższym czasie pozwoli właścicielom na spokojniejsze zapoznanie się z otrzymanymi materiałami i głębszą analizę sprawozdań finansowych przed głosowaniem, bez presji czasu. Dla profesjonalnych zarządców oznacza to możliwość poświęcenia większej uwagi każdemu zebraniu z osobna, zamiast prowadzenia ich „taśmowo”.
Skuteczniejsza egzekucja wniosku o zebranie
Prawo grupy właścicieli (min. 10% udziałów) do żądania zwołania zebrania staje się wreszcie wykonalne.
Istota zmiany:
- Sztywny termin: Zarząd będzie musiał zwołać zebranie w ciągu 3 tygodni od wpłynięcia wniosku.
- Uprawnienie zastępcze: Jeśli zarząd zignoruje wniosek, prawo do zwołania zebrania przechodzi na przedstawiciela mieszkańców. To realne narzędzie do odblokowania decyzyjnego wspólnoty.
Wymiana liczników jako koszt wspólny
Istota zmiany:
Projekt kategoryzuje wydatki związane z zakupem, montażem i eksploatacją urządzeń pomiarowych (wodomierze, ciepłomierze) jako koszty zarządu nieruchomością wspólną. Pozwoli to na kompleksową wymianę liczników w całym budynku z pieniędzy wspólnych, gwarantując jednolity standard.
Nowe zasady reprezentacji przez Zarząd
Istota zmiany:
Wprowadzono zasadę reprezentacji przez większość członków zarządu. Oznacza to, że w przypadku zarządów wieloosobowych (powyżej 2 osób) nie wystarczą już dwa podpisy. Wymóg zgody większości (np. 3 osób w zarządzie 5-osobowym) wymusza kolegialność i zapobiega podejmowaniu kluczowych decyzji przez mniejszość zarządu.
Dyscyplina w głosowaniu uchwał i cyfryzacja
Procedura zbierania głosów „obiegiem” zostanie ujęta w ścisłe ramy czasowe: od 2 tygodni do maksymalnie 2 miesięcy. Uchwały nie będą już „wisieć” latami. Dodatkowo, przepisy wprost dopuszczą zawiadamianie o zebraniach drogą elektroniczną (e-mail).
Podsumowanie
Nadchodzące regulacje to pakiet rozwiązań, które z jednej strony dają mieszkańcom oręż w walce z nierzetelnymi deweloperami czy uciążliwym sąsiedztwem, a z drugiej – wymagają od zarządów większego profesjonalizmu i terminowości.
Wdrażanie tych zmian będzie wymagało nie tylko znajomości przepisów, ale i umiejętności ich zastosowania w praktyce. Właściwe przygotowanie wspólnoty do nowych procedur to gwarancja bezpieczeństwa prawnego i finansowego wszystkich właścicieli. W tym kontekście zachęcamy do zapoznania się z naszą analizą: dlaczego przywrócenie licencji zarządcy nieruchomości to decyzja, której rynek potrzebował od lat, w której szerzej omawiamy znaczenie kompetencji zarządcy w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu prawnym.