Najem krótkoterminowy we wspólnocie mieszkaniowej – wyzwania i nadchodząca rewolucja prawna.
Rozwój platform rezerwacyjnych sprawił, że najem krótkoterminowy stał się niezwykle popularnym sposobem na inwestowanie w nieruchomości. Jednak to, co dla właściciela jest zyskownym biznesem, dla sąsiadów często zamienia się w koszmar. Hałas, dewastacje części wspólnych i poczucie braku bezpieczeństwa to codzienność wielu mieszkańców Warszawy. Jakie narzędzia prawne ma obecnie wspólnota i co zmieni projekt ustawy złożony przez Polskę 2050?
Uciążliwe sąsiedztwo i ograniczone możliwości wspólnoty
Dla wielu mieszkańców budynków wielorodzinnych najem krótkoterminowy we wspólnocie mieszkaniowej bywa źródłem poważnych konfliktów. Udostępnianie mieszkań turystom szukającym rozrywki często wiąże się z nocnymi hałasami, nieznajomymi osobami krążącymi po klatce schodowej, a także nadmierną ilością śmieci pozostawianych w częściach wspólnych.
Właściciele lokali sąsiadujących z „hotelami na doby” od lat poszukują skutecznych metod walki z tym zjawiskiem. Często ich pierwszym odruchem jest żądanie, aby wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę zakazującą takiej działalności. Tutaj jednak zderzają się z twardą rzeczywistością prawną. Zgodnie z orzecznictwem, wspólnoty nie posiadają kompetencji do ograniczania właścicielom prawa do rozporządzania ich własnością.
Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r. (sygn. akt IV CSKP 20/21). Sąd wskazał, że całkowity zakaz najmu krótkoterminowego wprowadzony uchwałą stanowiłby niedozwoloną ingerencję w prawo własności. Oznacza to, że zarządzanie nieruchomościami w obecnym stanie prawnym nie pozwala na proste „zablokowanie” uciążliwych turystów jedną decyzją zebrania właścicieli.
Walka z immisjami – co może zrobić zarządca i sąsiedzi?
Brak możliwości całkowitego zakazu nie oznacza jednak bezbronności. Każdy właściciel lokalu, także we wspólnocie, jest zobowiązany korzystać ze swojej własności w sposób niesprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa i zasadami współżycia społecznego (art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego).
Jeśli najem generuje nadmierny hałas lub inne uciążliwości (tzw. immisje), wspólnota lub poszczególni sąsiedzi mogą wystąpić do sądu z powództwem o zaniechanie naruszeń. Co istotne, wystąpienie z takim powództwem przez wspólnotę jest czynnością zwykłego zarządu i nie wymaga specjalnej uchwały wszystkich mieszkańców.
Profesjonalne administrowanie nieruchomościami obejmuje w takich przypadkach:
- Dokumentowanie incydentów (wzywanie policji/straży miejskiej w przypadku zakłócania ciszy nocnej – art. 51 Kodeksu wykroczeń).
- Wsparcie prawne w przygotowaniu pozwów cywilnych.
- Monitorowanie, czy działalność nie narusza przepisów budowlanych (zmiana sposobu użytkowania lokalu na usługowy/hotelowy bez zgłoszenia).
Ostateczność: Przymusowa licytacja lokalu
W skrajnych przypadkach, gdy właściciel lokalu rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu albo czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, ustawa o własności lokali (art. 16 ust. 1) przewiduje tzw. sankcję ostateczną. Wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
Należy jednak pamiętać, że sądy traktują to rozwiązanie jako wyjątkowe. Jak wskazuje orzecznictwo, jest to definitywne wykluczenie członka ze wspólnoty i powinno być stosowane tylko wtedy, gdy inne środki (np. interwencje policji, powództwa o zaniechanie immisji) okazały się nieskuteczne. Za działania uciążliwych najemców odpowiada właściciel, więc argument „to nie ja hałasowałem” nie chroni przed konsekwencjami prawnymi.
Projekt ustawy Polski 2050 – czy czeka nas rewolucja?
Dostrzegając bezradność wielu mieszkańców, klub parlamentarny Polska 2050 złożył w Sejmie projekt ustawy, który może fundamentalnie zmienić zasady gry na rynku najmu krótkoterminowego. Proponowane przepisy mają dać wspólnotom i spółdzielniom realne narzędzia do kontroli tego, co dzieje się w ich budynkach.
Kluczowe założenia projektu to:
- Zgoda wspólnoty: Projekt zakłada, że prowadzenie najmu krótkoterminowego w budynku wielorodzinnym byłoby uzależnione od zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. To odwrócenie obecnej sytuacji, w której wspólnota nie może zakazać takiej działalności.
- Rejestr gminny: Każdy lokal wynajmowany turystom musiałby zostać wpisany do specjalnej ewidencji prowadzonej przez gminę.
- Wysokie kary: Za wynajmowanie lokalu bez wymaganego wpisu do rejestru lub wbrew zakazom groziłyby surowe kary administracyjne, sięgające nawet 50 tys. złotych.
- Wyższe opłaty: Wspólnoty zyskałyby prawo do podnoszenia opłat eksploatacyjnych dla lokali wykorzystywanych pod wynajem krótkoterminowy, co zrekompensowałoby intensywniejsze zużycie części wspólnych.
Projekt ten jest odpowiedzią na postulaty mieszkańców popularnych turystycznie miast i ma na celu „ucywilizowanie” rynku, a nie jego całkowitą likwidację. Jeśli ustawa wejdzie w życie, rola profesjonalnego zarządcy będzie kluczowa we wdrażaniu nowych procedur, weryfikowaniu zgłoszeń i dbaniu o interes ogółu mieszkańców.
W Filario na bieżąco śledzimy zmiany legislacyjne, aby zapewniać naszym Klientom bezpieczeństwo i spokój. Jeśli Twoja Wspólnota boryka się z problemem uciążliwego najmu, zapraszamy do kontaktu – sprawne zarządzanie nieruchomościami to nasza specjalność.