Zima w branży nieruchomości to okres weryfikacji procedur i sprawności działania serwisu sprzątającego. Intensywne opady śniegu czy oblodzenia ciągów komunikacyjnych rodzą konkretne obowiązki prawne, których niedopełnienie sankcjonowane jest zarówno przez Kodeks wykroczeń, jak i Prawo budowlane. Właściwe zarządzanie nieruchomościami w tym okresie wymaga nie tylko szybkiego reagowania na bieżąco, ale przede wszystkim znajomości aktualnego orzecznictwa, które precyzyjnie rozdziela kompetencje między Wspólnotę, gminę a właścicieli lokali użytkowych.
Poniżej analizujemy kluczowe obszary odpowiedzialności związane z zimowym utrzymaniem terenu.
Chodnik przy nieruchomości: Granice obowiązku i definicje
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, podmiot władający nieruchomością zobligowany jest do uprzątnięcia błota, śniegu i lodu z chodników położonych wzdłuż nieruchomości.
Co w praktyce oznacza termin „chodnik położony wzdłuż nieruchomości„? Jest to wydzielona część drogi publicznej służąca do ruchu pieszego, położona bezpośrednio przy granicy działki należącej do Wspólnoty. W tym kontekście administrowanie nieruchomościami obejmuje w sezonie zimowym stały nadzór nie tylko nad chodnikami publicznymi przylegającymi do budynku, ale oczywiście także nad wewnętrznymi drogami osiedlowymi, ciągami pieszymi oraz schodami zewnętrznymi znajdującymi się na terenie Wspólnoty.
Warto jednak zwrócić uwagę na istotne wyłączenia, które wprost wynikają z przepisów:
- Pas zieleni oddzielający chodnik: Jeżeli chodnik nie przylega bezpośrednio do granicy nieruchomości (np. oddzielony jest pasem trawnika należącym do miasta), obowiązek jego odśnieżania spoczywa na zarządcy drogi (gminie), a nie na Wspólnocie.
- Strefa płatnego parkowania: W sytuacji, gdy na chodniku wyznaczono strefę płatnego parkowania, obowiązek usuwania śniegu i lodu również przechodzi na zarządcę drogi pobierającego opłaty.
Zaniedbanie tych obowiązków wiąże się z konkretnymi sankcjami. Za nieodśnieżenie chodnika Straż Miejska może nałożyć mandat karny w wysokości do 1500 zł (zgodnie z art. 117 Kodeksu wykroczeń).
Dach i elementy elewacji: Reżim Prawa budowlanego
O ile kwestia chodników regulowana jest ustawą o czystości w gminach, o tyle odśnieżanie dachów podlega pod rygorystyczne przepisy Prawa budowlanego (art. 61 pkt 2). Obowiązek ten aktualizuje się w momencie wystąpienia intensywnych opadów lub pojawienia się zwisów lodowych zagrażających bezpieczeństwu.
W tym aspekcie zarządzanie nieruchomościami przybiera charakter technicznego monitoringu. Kluczowe jest nie tylko usuwanie nadmiaru śniegu, ale także:
- Usuwanie sopli i nawisów lodowych z rynien i gzymsów.
- Zabezpieczenie terenu prac podczas zrzucania śniegu (wygrodzenie strefy zrzutu).
Należy podkreślić, że zaniechanie w tym zakresie jest traktowane surowo – art. 91a Prawa budowlanego przewiduje sankcje karne (grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku) dla podmiotu zobowiązanego do utrzymania obiektu, który nie dopełnia obowiązków.
Balkony i lokale usługowe: Co mówi orzecznictwo?
W praktyce zarządczej często pojawiają się spory dotyczące odśnieżania elementów „granicznych”, takich jak balkony czy wejścia do lokali użytkowych. Orzecznictwo sądowe wypracowało w tym zakresie linię interpretacyjną, która jest istotna dla właściwego podziału obowiązków.
Balkony:
Sądy powszechnie przyjmują rozróżnienie na wnętrze balkonu (służące wyłącznie właścicielowi lokalu) oraz elementy konstrukcyjne i elewacyjne. O ile usunięcie śniegu z posadzki balkonu należy do właściciela mieszkania, o tyle usuwanie sopli zwisających z płyty balkonowej – jako elementu elewacji zagrażającego przechodniom – leży w gestii zarządcy nieruchomości dbałego o stan części wspólnej. Więcej na ten temat pisaliśmy w analizie orzecznictwa: Administrowanie nieruchomościami po wyroku NSA – balkony, garaż i odpowiedzialność Wspólnoty.
Wejścia do lokali użytkowych:
Ciekawym przypadkiem są schody i chodniki prowadzące bezpośrednio do lokali usługowych (sklepów, aptek) zlokalizowanych w budynku Wspólnoty. W wyroku z dnia 17 stycznia 2023 r. (sygn. akt I ACa 321/22) Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał, że Wspólnota Mieszkaniowa nie ma obowiązku odśnieżania schodów prowadzących wyłącznie do lokalu użytkowego, jeśli służą one tylko klientom i personelowi tego lokalu. Obowiązek zapewnienia bezpiecznego wejścia spoczywa wówczas na przedsiębiorcy prowadzącym działalność w danym lokalu.
Profesjonalizacja usług jako gwarancja bezpieczeństwa
Złożoność przepisów oraz surowe konsekwencje ich nieprzestrzegania sprawiają, że administrowanie nieruchomościami w okresie zimowym wymaga profesjonalnego podejścia. Nie chodzi tu wyłącznie o fizyczne usunięcie śniegu, ale o wiedzę prawną, znajomość przepisów i orzecznictwa, co pozwala na:
- Zawieranie umów z podwykonawcami, które precyzyjnie określają czas reakcji (np. do 2 godzin od wystąpienia opadów) i zakres odpowiedzialności.
- Weryfikację posiadania przez firmy odśnieżające odpowiednich ubezpieczeń OC oraz uprawnień wysokościowych.
Skuteczne zarządzanie nieruchomościami polega na przejęciu przez profesjonalny podmiot ciężaru organizacyjnego, co pozwala Wspólnocie funkcjonować bezpiecznie i bez zakłóceń, niezależnie od warunków atmosferycznych.
Więcej na temat zakresu zadań, jakie realizuje profesjonalna firma w imieniu Wspólnoty, przeczytasz w naszym artykule: Obowiązki zarządcy nieruchomości – co musisz wiedzieć?.
Zaufaj ekspertom z Filario – dbamy o Twoją nieruchomość kompleksowo, łącząc wiedzę prawną z techniczną sprawnością działania. Zapraszamy do kontaktu: biuro@filario.pl oraz poprzez stronę główną Filario.pl.