Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Analogicznie do spółek prawa handlowego, zarząd wspólnoty mieszkaniowej ponosi odpowiedzialność za swoje działania i podejmowane decyzje. Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają solidarnie.
Odpowiedzialność zarządu wspólnoty mieszkaniowej można podzielić na:
- odpowiedzialność organizacyjną,
- odpowiedzialność cywilną,
- odpowiedzialność karną.
Odpowiedzialność organizacyjna
Ten rodzaj odpowiedzialności polegać będzie przede wszystkim na prawidłowym wykonaniu uchwał wspólnoty i realizacji przyjętego przez wspólnotę budżetu. Sankcje z tytułu nienależytego wywiązania się z tych obowiązków przewidziane zostały w Ustawie o własności lokali.
Jednym z narzędzi wspomagających egzekwowanie realizacji odpowiedzialności organizacyjnej jest nieudzielenie zarządowi absolutorium z jego działalności. Choć nieudzielenie absolutorium zarządowi nie pociąga za sobą żadnych skutków prawnych np. nie powoduje odwołania członków zarządu, to stanowi wyraz dezaprobaty i może zapoczątkować proces odwołania zarządu lub stanowić solidny argument dla wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Drugą sankcją przewidzianą w przepisach jest zawieszenie lub odwołanie członków zarządu z pełnionej funkcji. O ile zawieszenie jest rzadko spotykaną formą egzekwowania należytego wykonywania obowiązków przez członków zarządu, to odwołanie członków zarządu się zdarza i nierzadko niezadowoleni z decyzji podejmowanych przez członków zarządu właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie ich odwołania. W tym miejscu wskazać należy, że udzielenie zarządowi absolutorium nie zwalnia go z odpowiedzialności cywilnej i karnej.
Odpowiedzialność cywilna
Odpowiedzialność cywilna członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 471 KC:
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Przede wszystkim, żeby można było mówić odpowiedzialności za naprawienie szkody musi do tej szkody dojść. Odpowiedzialność w takim przypadku kształtuje się na zasadzie winy, zatem członkowie odpowiadają tylko i wyłącznie wtedy, gdy wynikła szkoda jest skutkiem niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków. Ponadto musi zajść związek przyczynowy, czyli musi powstanie szkody musi być konsekwencją niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków.
Odpowiedzialność karna
Zarządzanie nieruchomością, w tym pełnienie funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej obarczone jest ryzykiem poniesienia odpowiedzialności karnej. Do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością należy zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości.
Jeżeli zarząd wspólnoty mieszkaniowej albo wynajęty przez niego administrator nieruchomości nie wywiązuje się należycie z tego obowiązku, to w razie nieszczęśliwego wypadku może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej. Dlatego niezwykle istotne jest komu wspólnota i zarząd wspólnoty mieszkaniowej powierzają obsługę swojej nieruchomości. Pilnowanie obowiązkowych przeglądów, prawidłowe sporządzanie umów zabezpieczających interesy wspólnoty i skrupulatne prowadzenie dokumentacji mogą uchronić wspólnotę mieszkaniową i jej zarząd przed odpowiedzialnością odszkodowawczą i karną.