Bez wątpienia najważniejszą funkcję we wspólnocie mieszkaniowej pełni zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem zarządu w dwóch różnych znaczeniach:
- Zarząd w znaczeniu podmiotowym – rozumiany jako organ wspólnoty mieszkaniowej, powoływany uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd wspólnoty może być jednoosobowy lub wieloosobowy. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej składa się wyłącznie z osób fizycznych.
- Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym – rozumiany jako podejmowanie decyzji i czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
We wspólnotach, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele mają obowiązek wybrać zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Powołanie profesjonalnego zarządcy nieruchomości (w umowie o powierzenie zarządu) wyłącza obowiązek powołania organu jakim jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej. W postanowieniu z 14 września 2005 r., III CZP 62/05, Sąd Najwyższy stwierdził, że powołanie zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia organu jakim jest zarząd wspólnoty według postanowień art. 20 Ustawy o własności lokali. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień między takie struktury itd.).
Zarząd wspólnoty lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. W praktyce jednak zawieszenie zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie jest stosowane, a jeśli zachodzi taka konieczność, to zarząd wspólnoty zostaje zazwyczaj odwołany. Ustawa o własności lokali nie stawia wymogów i ograniczeń w stosunku do kandydatów na członków zarządu, poza tym że zarząd wspólnoty mieszkaniowej musi składać się z osób fizycznych. Nie także wymogu, żeby zarząd wspólnoty składał się wyłącznie z właścicieli lokali.